Nowe mieszkanie jako nowa inwestycja

Tematyka inwestowania w nieruchomości jest zgłębiana przez wiele osób w Polsce od wielu lat. Zagadnienie to stało się na tyle powszechne, że przyjęło się powiedzenie na temat iż każdy szanujący się prezes powinien umieć liczyć zwrot z lokacji środków pieniężnych w nieruchomościach. Chcieliśmy przybliżyć tematykę w poniższym artykule i rzucić nieco światła na kupno i sprzedaż mieszkań. Ponieważ te ostatnim czasem cieszą się coraz większym zainteresowaniem szerszego grona inwestorów, którzy skuszeni różnymi opcjami i dostępem do wiedzy podejmują pierwsze kroki w tym zakresie. W poniższym artykule drogi czytelniku znajdziesz garść informacji na temat praktyk inwestowania w lokale mieszkalne jak i usługowe. Zapraszamy do lektury.

Jak wybrać nową inwestycję? Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości? Na co zwrócić uwagę? Czym się kierować przy wyborze nowego M4?

I - Od czego zacząć inwestować - kilka słów na początek

Wedle zestawienia popularności rozwiązań lokowania kapitału w 2020, inwestowanie w nieruchomości staje się dostępne dla każdego również dla inwestorów nie posiadających zdolności kredytowej. Wynika to z faktu, że coraz więcej funduszy używa narzędzi budujących kapitał jakim jest właśnie inwestowanie w nieruchomości. Od kilku lat koniunktura na rynku nieruchomości jest bardzo dobra i nie zapowiada się na zmianę mimo panującej pandemii COVID-19. Wysokie ceny mieszkań nie odstraszają też inwestorów przed podejmowaniem decyzji o zakupie lokalu do remontu i późniejszą sprzedaż.

Pierwszy krok to zdecydowanie czy chcemy się poruszać po runku pierwotnym czy wtórnym. Oba rozwiązania mają swoje plusy i minusy w procesie inwestycyjnym. Przykładowo mieszkanie od dewelopera już z niewielkim wykończeniem daje możliwość zarobienia nie gorzej niż w przypadku mieszkania używanego. Dzieje się to głównie z powodu tego iż "mieszkanie z historią" może generować kosztowe problemy, które w końcowym efekcie obniżą nam rentowność. Z tego też powodu wiele osób bez odpowiedniego doświadczenia budowlano-remontowego nie podejmuje się wyzwań w kamienicach czy starszych budynkach z powodu właśnie tych niespodzianek. Budynki nowe robione są w zgodzie z obowiązującymi standardami i zapewne nie będą miały ukrytych wad ponieważ w innym wypadku inwestycja nie została by odebrana przez nadzór budowlany. Rynek szybko określi czy najem lokalu jest lepszy od kupna i późniejszej sprzedaży. Z czasem na bazie twoich danych, inwestycje w nieruchomości będą prowadzić do lepszej ceny za m2 i w efekcie sprzedaż lokali wygeneruje większy zysk już z posiadanego portfela nieruchomości. Dzięki odpowiedniej strategii postawione cele przez inwestora obniżą ryzyko inwestycji, skrócą czas oraz zwiększą zwrot zainwestowanych pieniędzy.

II - Nieruchomości, a założenia zwrotu w czasie

W momencie kiedy już mamy podjętą decyzję o zakupie mieszkania nowego lub używanego nie mniej ważną kwestią jest czas potrzebny do wyjęcia kapitału z inwestycji. Na szybkość realizacji w pływa wiele czynników w tym także usługi w okolic nieruchomości. Ostatnie dane pokazują coraz częściej większy zysk oraz szybkość sprzedaży, nieruchomości usytułowanych z szeregiem usług z kategorii codziennych potrzeb. Mówimy tutaj oczywiście o sklepach spożywczych, fryzjerze, szeroko rozumianej edukacji, transporcie publicznym, banku, restauracji itp. Wybierając mieszkanie nowe od dewelopera zazwyczaj mamy usługi zorganizowane w ramach jednego osiedla tudzież w niedużej odległości tak aby mieszkańcy mogli wszystko dostać. Często deweloperzy także używają tego jako atut przy sprzedaży mieszkań. Jeśli mowa o szybkości zwrotu z inwestycji trzeba pamiętać o możliwym terminie rozpoczęcia remontu oraz o czasie potrzebnym na wykonanie remontu. Mieszkanie od dewelopera może nie będzie wymagać dużego nakładu pracy jednak rozpoczęcie prac będzie odroczone w realizacji. Tutaj dobrym pomysłem jest skorzystanie z fachowej usługi wykonania wizualizacji mieszkania po remoncie co daje nam możliwość wystawienia oferty i zainteresowanie potencjalnych kupujących jeszcze przed skończeniem faktycznej pracy. Tak taktyka sprawdza się dobrze też przy mieszkaniach używanych mimo tego, że prace można w większości przypadku rozpocząć szybciej. Informacje na temat lokali dostępnych w Twojej okolicy to zbiór ofert, które za pomocą sprawnego inwestowania doprowadzą Ciebie do celu określonego poprzez czas potrzebny na inwestycję. Wspomniane oferty także zobrazują oczekiwany standard wykończenia.

III - Rodzaje działalności plusy i minusy: sp. z o.o. , JDG, spółka cywilna...

Jeśli myślisz o nieruchomościach jako sposobie zarabiania w sposób regularny ważną kwestią jest też forma prawna pod jaką chcemy realizować inwestycje. Różne formy prawne prowadzenia biznesu w Polsce dają różne możliwości. Działalność gospodarcza jako osoba fizyczna to wygodne rozwiązanie jednak trzeba liczyć się z wyższym podatkiem dochodowym niż przy spółkach prawa handlowego posiadających odrębną osobowość prawną, dlatego też coraz chętniej są wybierane firmy w formie sp z o.o. . Spółki mają niższy podatek dochodowy co mimo utrudnień związanych z przepływami wychodzi korzystniej niż JDG . W sytuacji kiedy chcemy skupić się na wynajmie i sprzedaż zostawiamy na drugim planie istotną kwestią jest przetwarzanie danych osobowych klientów, którym wynajmujemy mieszkania. Wynajem to gra długoterminowa i wymaga innych zabezpieczeń niż szybka sprzedaż towaru jakim jest mieszkanie. W tej sytuacji dobrze byłoby się poradzić radcy prawnego lub księgowego, który dobierze odpowiednią formę prowadzenia działalności do planowanej skali przedsięwzięcia.

IV - Sprzedaż, a wynajem. W co inwestować ?

Rynek nieruchomości oferuje obecnie od 4 proc. do 10 proc. zwrotu ceny nieruchomości przeznaczonej do najmu w skali roku, możesz inwestować w nieruchomość na sprzedaż i wtedy inwestycja daje stopę zwrotu nawet do 100 proc. jeśli znajdziesz lokale w okazyjnej cenie. Najbardziej pożądane metraże mieszkań na wynajem to od 25 m2 do 45 m2 wynika to głównie z ceny za lokal. Sprzedaż natomiast najlepsza jest w przedziale od 35 m2 do 65 m2, mamy w tej grupie przekrój klientów inwestycyjnych jak i klientów prywatnych kupujących na swoje potrzeby. Wymienione metraże z naszego doświadczenia dają najlepszy zysk z kapitału. Choć kupno i późniejsza sprzedaż wydaje się być korzystniejsza, trzeba pamiętać, że generuje ryzyko i często inwestycja przynosi mniejsze pieniądze niż pierwotnie się założyło. Wynika to głównie z problemów jakie mogą się pojawić już przy remoncie a to między innymi utrudniony dostęp do wykonawcy (ograniczone terminy wykonawcy - warto planować z dużym wyprzedzeniem), niejasne kwestie prawa do lokalu (zagadnienie to może wystąpić z mieszkaniami z rynku wtórnego). Dzięki wypracowanym schematom szybko można znaleźć odpowiednią realizację i obniżyć ryzyko do minimum. Wynajmowanie natomiast buduje przychody regularne w perspektywie lat. Przyjęło się, że inwestycja powinna się zwrócić w ciągu 10 lat jeśli jest więcej to nie jest korzystna. Oczywiście idealnym rozwiązaniem jest miesięczne pokrywanie kosztów wraz z pewną "górką" która jest na koszty nieprzewidziane.

Budowanie portfela nieruchomości na wynajem to długofalowa inwestycja która procentuje bardzo po odpowiednim upływie czasu inwestowania. Warto też zacząć udzielać się w grupach tematycznych związanych z branżą nieruchomości. Zostaw swój komentarz i buduj swoją widoczność i czasem oferty związane z intratnymi opcjami same do Ciebie trafią.

Trendy rynkowe pokazują, że można dobrze zarobić także na nieruchomościach kupowanych bezpośrednio od dewelopera. Często jest to łatwiejsze i szybsze ponieważ już i tak zostały wykonane czynności promocyjne danej inwestycji z ramienia samego dewelopera. Tym samym oszczędzamy pieniądze na reklamie. Zobacz czy można skorzystać z naturalnego ruchu odwiedzających osiedle wywieszając ogłoszenie dotyczące sprzedaży nieruchomości.

V - Finansowanie nieruchomości

Obecna sytuacja rynkowa daje kilka możliwości finansowania nieruchomości poza oczywistym zakupieniem ze środków własnych. Możesz zaliczkować nieruchomość u dewelopera zrobić wizualizację wyremontować za zaliczkę kupującego i końcowe rozliczenie zrobić po sprzedaży. Ten sam wariant można wykorzystać w przypadku mieszkań używanych i przekazać lokal zaraz po odświeżeniu. Ciekawym rozwiązaniem to także poszukanie pasywnego inwestora co da Tobie płynność aby zrobić ruch. Trzeba wziąć pod uwagę, że każdy inwestor będzie chciał zweryfikować twoje doświadczenie oraz będzie liczył na zwrot z kapitału. Ostatnia droga to powołanie spółki celowej i po wykonaniu kilku realizacji można ubiegać się w banku o finansowanie na podstawie biznesu planu ograniczając swój wkład własny do 20 -30 % kosztów. Żeby jednoznacznie podjąć decyzję, którą drogę wybrać, trzeba wiedzieć jak dokładnie wygląda sytuacja budżetowa przedsięwzięcia. Warto liczyć pieniądze potrzebne do zainwestowania oraz czas realizacji do momentu rozpoczęcia zwrotu z zainwestowanego kapitału.

VI - Analiza rynku nieruchomości - koszty remontu

Jedynym ze sposobów kosztów remontu jest przeliczenie m2
mieszkania przez stawkę za 1 m2 remontu. Przykładowo mieszkania w województwie Świętokrzyskim w dobrym standardzie można wykończyć pomiędzy 950 – 1400 zł m2. Potrzebujemy też czasu aby mieć dostęp do nowych dostawców i tym samym lepszych cen co ograniczy ilość pieniędzy. I tu ponownie komentarz w grupach społecznych może doprowadzić nas do przydatnych producentów paneli, okien, drzwi, mebli, firan. Wprawieni inwestorzy wypracowują swój standard, który tylko powielają. Co daje im możliwość wypracowania cen hurtowych u dostawców. O wiele mniej wydamy na remont nowego mieszkania niż na remont używanego gdzie stawki za m2 sięgają nawet 2000 zł . Jednak trzeba pamiętać, że przy poświęceniu odpowiednie ilości czasu i zaangażowania zwiększamy swoje szanse na znalezienie ciekawej okazji z rynku wtórnego, która przebije zyski z inwestycji w nowe mieszkanie.

VII - A jak już wiadomo jak to czas działać.

Zakup i późniejsza sprzedaż mieszkania pod inwestycje z pozoru nie jest prostą sprawą. W nieruchomościach jest wiele strategii i rozwiązań, których każdy z czasem powinien sobie wypracować samodzielnie. Jedni preferują inwestować w mieszkania na wynajem i skupiają się tylko na takich, powoli budując portfel nieruchomości generujących stały miesięczny dochód, natomiast inni skupiają się na inwestowaniu w nieruchomości na sprzedaż. Szybko pomnażając majątek.


Na wstępie warto podkreślić, że inwestując w nieruchomości często patrzymy przez pryzmat własnych potrzeb i oczekiwań, zapominając całkowicie o rynku lokalnym i potrzebach lokalnej społeczności. Często kończy się to nietrafioną inwestycją w której tylko my byśmy chcieli zamieszkać ponieważ nie odpowiada na potrzeby lokatorów na lokalnym rynku, na którym dokonujemy zakupu. Dobrym rozwiązaniem jest przed zakupem zrobić analizę już istniejących ofert aby nakreślić jakie mieszkania są w obrocie. Dodatkową opcją jest wystawienie oferty wynajmu/sprzedaży na mieszkanie, w które chcemy zainwestować aby sprawdzić faktyczną odpowiedź z rynku. Rozwiązanie drugie jest o tyle dobre, że możemy przetestować od razu skuteczność naszej oferty sprzedażowej jeszcze przed wykonaniem inwestycji finansowej. W tej sytuacji sprawdza się dobrze wizualizacja o której już pisaliśmy. Plus kupowania nieruchomości od dewelopera jest taki, że zapewne zrobił ona analizę jakie metraże sprzedają się najlepiej i właśnie takie buduje. Oczywiście w dalszym kroku rozbija się wszystko o niuanse wielkości versus układu pomieszczeń. Po analizie rynku powinniśmy wiedzieć czy preferowane są mieszkania typu kawalerka czy dwu, trzy pokojowe.

Często zdarzają się „perełki” z rynku wtórnego, które po dokonaniu lekkiego remontu dają wysoki zwrot z inwestycji. Można też kupić kilka nowych mieszkań w tej samej inwestycji dokonując opłaty rezerwacyjnej, a następnie odsprzedajemy mieszkanie zarabiając odpowiedni procent na każdej z nieruchomości. Poprzez „hurtowy” zakup możemy mieć kartę negocjacyjną w cenie u dewelopera. Mieszkanie zakupione na wynajem nie powinno być przesadnie duże. Nie mniej jednak wielkość i usytuowanie mieszkania zależy od klienta docelowego jakiego chcemy zachęcić do skorzystania z naszej oferty. Pracownik sezonowy? Student? Kierownik lub Dyrektor dużej firmy na delegacji? Każdy z nich ma inne oczekiwania co do standardu a co za tym idzie kosztów inwestycji jakie potrzebujemy ponieść aby zachęcić ich do wynajęcia mieszkania.

VIII - Inwestycje w mieszkania, a prawda ludowa...

Często słyszymy, że aby dobrze zarobić na sprzedaży nieruchomości trzeba kupić najlepiej z rynku wtórnego tanio, mieć wujka i kuzyna do remontu co za kilka butelek odnowią naszą nieruchomość. Możesz inwestować także w lokale z rynku pierwotnego jeśli znajdziesz odpowiednią realizację pasująca do Twojego celu inwestycyjnego. Choć ceny nieruchomości z rynku pierwotnego przy zakupie mogą później powodować, że cena najmu nie będzie korzystna dla klienta.

Podsumowując chciałbym pokreślić drogi czytelniku, że możliwości jest dość dużo i tak samo dużo jest doradców, którzy bez wiedzy i doświadczenia będą chcieli wpłynąć na naszą decyzję. Możesz oczywiście poszukać odpowiednich ludzi z doświadczeniem, którzy podzielą się wiedzą i przyspieszą Twój rozwój w tematyce nieruchomości . Dlatego warto też dodatkowo zweryfikować potrzeby klientów na portalu nieruchomości i poszukać nowych mieszkań na wynajem. Odpowiednia baza serwisu z nieruchomościami jest bardzo dobrym początkiem.